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聊天技巧幽默:地方立法"不交物业费禁止竞选业委会成员"规定被叫停

2021年05月25日 08:01   来源:法治日报   
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  本报记者  朱宁宁

  今年1月1日起,民法典正式施行。《法治日报》记者获悉,全国人大常委会法工委近日以民法典立法原意和立法精神为依据作出审查意见。值得关注的是,这是民法典颁布实施以来,全国人大常委会法工委首次以民法典为上位法依据对公民提出的审查建议作出处理的案例。

  作为维护业主权益的“法宝”,业委会的重要性不言而喻,不但关系着业主如何行使自己的权利,也关系到广大业主的切身利益。然而一直以来,实践中业主大会和业委会的成立比例并不高。

  导致业委会成立难的原因是多方面的。值得一提的是,部分地方在物业管理条例中对成立业委会设置了门槛,将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件,有公民就此向全国人大常委会法工委提出了审查建议。

  全国人大常委会法工委经研究认为,民法典物权编对业主大会、业委会成立的具体条件和程序作了原则性的指引规定。将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件,缺乏上位法依据,不符合立法原意和法治精神,应予以纠正。

  “业主委员会是业主自治组织,其委员参选资格基于建筑物区分所有权产生,是法律赋予业主的民事基本权益。根据立法法和民法典有关规定,地方性法规在没有法律依据的情况下,不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。”全国人大常委会法工委相关负责人说。

  认为与上位法不符公民提出审查建议 

  2020年1月,全国人大常委会法工委收到公民张某某的来信,信中提及某省出台的物业管理条例中有关竞选业委会委员资格的规定。

  根据该规定,业委会委员的首要条件是“遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用”。在张某某看来,这一规定与国务院出台的《物业管理条例》(以下简称《条例》)的相关规定并不一致,建议对其进行审查。

  “《条例》第十六条规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。换言之,只要是小区业主,就都有被选为业委会委员的可能性,没有其他限制条件。而省里的条例似乎是站在物业公司的角度出发,在与上位法存在冲突的前提下,尽力在强调委员的义务而不是权利。”张某某认为,这一规定造成一个现实问题:如果物业公司没有通过业主大会表决私自提高收费标准乱收费,一批业主对此不满意而拒绝按时交纳物业费。那么,按照省条例,这批业主即使依法积极地参选业委会,也无法成为业委会成员,更无法有效地通过业委会为业主们争取更多的权利。

  “实际上一般来说,一位业主长期拖欠物业费是不会被选为业委会委员的。但如果大家认为这位业主是为大家争取利益,那么,即使他长期拒交物业费也仍能得到大家的信任和支持而当选。”张某某说。

  无独有偶。同年9月,又有公民通过中国人大网审查建议在线提交平台提出对某省的物业管理条例第三十一条进行审查。审查建议人提出,该省条例第三十一条第二款规定将“必须按时交纳物业服务费用和住房专项维修资金”作为业主参选业主委员会成员的必要条件,与《条例》第六条、第十六条的规定不一致。

  地方立法机关给出多个理由 

  记者采访中了解到,对于成立业委会,民法典第二百七十一条规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十七条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  《条例》以及地方性法规都属于民法典中所说的“法律、法规”的范围。

  《条例》第六条规定,房屋的所有权人为业主,享有选举业主委员会成员的权利,并享有被选举权。第七条规定,业主在物业管理活动中,应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第十六条规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  经粗略梳理,记者发现,目前全国范围内,将“按时交纳物业管理费等相关费用”作为参选业主委员会成员必要条件的地方立法并非个例,不少地方的物业管理条例都有类似的规定。此次被提起审查建议的某省条例的制定机关也表示,之所以作出这种规定除了基于该省物业管理的实际需要,还参照了此前其他多个省市的立法经验。

  据悉,地方立法之所以会将“按时交纳物业费等相关费用”作为业主参选业主委员会成员的必要条件主要出于几方面的考虑:首先,业委会作为业主的自治性组织,主要功能是服务业主、维护业主合法权益,业主委员会成员应当具备较高的素质和能力。其次,《条例》规定业主委员会有督促业主交纳物业费的义务,如果不将按时交纳物业费作为参选业主委员会成员的条件,就会出现没有交纳物业费的业主委员会成员要求其他业主交纳物业费的尴尬局面,不利于业委会正常履行职责、有效开展工作。此外,住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条将“模范履行业主义务”作为成为业主委员会成员的条件。因此,地方立法机关认为,相关规定并不违反国家有关法律、行政法规等有关规定。

  法工委一锤定音:不符合立法原意 

  收到公民提出的审查建议后,按照工作流程,全国人大常委会法工委启动了对两个省份的物业管理条例的审查。经研究,全国人大常委会法工委认为,将“按时交纳物业费等相关费用”作为参选业主委员会成员的必要条件,缺乏上位法依据,不符合立法原意和法治精神。

  “现行法律和行政法规均未对业主委员会的参选资格作出限制,在这一情形下,地方性法规可以依法对业主委员会成立的具体条件和程序作出规定,但不宜对成员资格作出限制规定。”全国人大常委会法工委相关负责人说,民法典物权编明确业主可以通过业主大会、业主委员会开展自治管理,其立法原意是鼓励业主以自治管理实现权利救济。

  “在实践中,拒不交纳物业费的业主要求参加业主委员会选举,大多是认为本小区现有物业管理机构侵害其合法权益。根据业主委员会成员的选举程序,业主大会选举前,参选业主的基本情况,包括是否按时交纳物业服务费等费用的情况,都会予以公示。业主们在明知其拒不交纳物业费的情况下,仍通过业主大会将其选举为业主委员会成员,说明大部分业主认可其拒不交纳物业费的行为,也反映出物业管理中存在问题。”全国人大常委会法工委认为,此时,法律法规应当支持业主通过自治方式实现自身救济,如果地方性法规将“按时交纳物业费等费用”作为参选业主委员会成员的限制性条件,将剥夺这种情况下业主通过自治寻求救济的法定权利,不符合立法原意。

  “业主与物业服务企业之间是基于物业服务合同产生的民事法律关系,业主拒不交纳物业服务费的行为,是民法典规定的违约行为,物业服务企业可以通过违约条款寻求救济。地方性法规以资格限制的方式,干预平等主体之间的民事法律关系,不符合法治精神。”全国人大常委会法工委相关负责人说。

(责任编辑:孙丹)

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